Mới đây, Nghị quyết về việc thành lập Tp.Thủ Đức thuộc Tp.HCM đã được chính thức thông qua, và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Là sự sáp nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của Quận 2, Quận 9 và quận Thủ Đức, Tp.Thủ Đức rộng trên 211 km2 diện tích tự nhiên và quy mô dân số hơn một triệu người; nằm giáp Quận 1, Quận 4, Quận 7, Quận 12, quận Bình Thạnh, tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Dương.
Không thể phủ nhận, Tp. Thủ Đức được thành lập và triển khai tốt thì sẽ mang lại những lợi ích thiết yếu. Cụ thể, giảm áp lực về giao thông, dân số, hoạt động kinh doanh/văn hóa … cho trung tâm hiện hữu là Q1 – Q3 – Phú Nhuận – Bình Thạnh. Đồng thời, thúc đẩy sự phát triển chung của Tp.HCM.
Tuy nhiên, cũng không thể tránh được những lo ngại trước câu chuyện thành lập TP này. Có chuyên gia nhận định, việc triển khai Tp.Thủ Đức như kỳ vọng và đóng góp được cho Thủ Đức, Tp.HCM cũng như là ngân sách của quốc gia thì đây là câu chuyện phía trước mà chúng ta cần phải cố gắng rất nhiều.
“Thành lập “Thành phố trong thành phố” liên quan mật thiết đến nền kinh tế, trong đó, nhiệm vụ của các cơ quan ban ngành là làm sao đưa Thủ Đức lên thành một trung tâm kinh tế, như vậy thì các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong và ngoài nước mới có thể thấy được cơ hội để họ đầu tư vào sản xuất, dịch vụ,… chứ không đơn thuần chỉ để xây dựng con đường và bán BĐS, cũng không phải để người dân mua BĐS để bán lại, phải làm sao để Thủ Đức trở thành trung tâm kinh tế, dịch vụ để người dân có thể về đó sinh sống và làm việc, có đồng lương thu nhập”, TS Sử Ngọc Khương, giám đốc cấp cao Savills Việt Nam bày tỏ quan điểm.
Cùng quan điểm, chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, thời điểm hiện tại không còn là quá sớm để kỳ vọng BĐS khu Đông sẽ bùng nổ sau thông tin thành lập “Thành phố Thủ Đức”, bởi trên thực tế, thị trường BĐS đã bắt đầu ghi nhận những tác động trực tiếp.
Tuy nhiên, hiện nay, theo ông Hoàng vẫn chưa thể hình dung ra diện mạo một “thành phố trong thành phố”. Trong khi đó, chỉ với thông tin thành lập thành phố phía Đông, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án BĐS và qua đó tác động làm tăng giá BĐS khu vực nói chung.
Chưa kể, còn một số lo ngại như: Chưa có quy hoạch cụ thể về mô hình “thành phố trong thành phố”; Chưa có quy hoạch chi tiết về nhà ở, dân số, dân cư (đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu), thương mại, kiến trúc đô thị,… cho khu vực Thủ Đức.
Chưa có quy hoạch quản lý hành chính, xã hội khu vực; Chính sách phát triển chung từ hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông nội bộ và hạ tầng xã hội còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu. Bên cạnh đó, chưa xác định được tính liên kết với các đô thị vệ tinh của Tp.HCM trong tổng thể Vùng đô thị TP.HCM đã định hướng trước đây. Mục tiêu hiện tại của Tp.Thủ Đức là giãn dân, giảm áp lực hạ tầng cho Tp.HCM về mọi mặt. Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, việc thành lập Tp.Thủ Đức nếu không có định hướng rõ ràng, theo ông Hoàng đây sẽ là động cơ khiến dân số toàn Tp.HCM gia tăng mạnh.
Ngoài ra, còn một hạn chế nữa về tính kết nối và cân bằng phát triển với các khu vực khác của Tp.HCM. Nếu điều này không được đảm bảo, tương lai sẽ dễ dẫn đến viễn cảnh Tp.HCM phát triển lệch lạc khi chỉ tập trung khu Đông – khu Nam; còn các khu vực khác bị bỏ ngỏ hoặc thiếu quan tâm đúng mức; hoặc khu Đông sẽ trở thành một đặc khu trong Tp.HCM.
“Nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, tôi e rằng trong 5 năm nữa, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thành phố”, chuyên gia này bày tỏ.
Về nhà ở, theo ông Hoàng, đầu tiên và cũng là quan trọng nhất khi người ta nghĩ đến việc thành lập TP mới, tức là nghĩ đến nhà ở và BĐS. Liệu đây có trở thành khu đô thị của người giàu, người có thu nhập cao? Vậy còn những người có nhu cầu nhà ở lần đầu, nhà ở trung bình của người trẻ khi chưa đủ tài chính cho nhà ở cao cấp?
Chưa kể, thách thức về việc đầu cơ đẩy giá BĐS đã tăng quá nhanh (sau này đền bù giải tỏa sẽ rất tốn kém cho ngân sách TP và CĐT, khó khăn cho quy trình thủ tục…). Khi mới có thông tin đề xuất Tp.Thủ Đức thì giá đất đã tăng mạnh.
“Quan trọng nhất rằng vẽ ra các quy hoạch với nhiều bức tranh tầm nhìn, nhưng thực tế năng lực triển khai và quyết tâm triển khai mới quyết định được nó có thành công hay không”, ông Hoàng chia sẻ.
Vị chuyên gia này dẫn chứng, có một hiện tượng rõ thấy nhất hiện nay là BĐS ăn theo Tp.Thủ Đức để thổi giá. Thực tế dù mới chỉ là ý tưởng và chủ trương đề xuất nhưng trong 3 – 4 tháng qua, giá BĐS ở đây đã tăng mạnh và một trong các lý do tăng giá là do được lập thành phố mới. Mới đây khi mới có thông tin là trung tâm của Tp mới Thủ Đức là ở P. Trường Thọ thì giá đất rao bán ở khu này đang được đẩy lên rất cao đến mức chóng mặt.
Cũng bàn về câu chuyện này, ông Trần Khánh Quang, Chuyên gia BĐS nhận định, BĐS khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó. Và thông tin thành lập Tp.Thủ Đức lần nữa khiến mặt bằng giá khu vực này tiếp đà tăng chóng mắt.
Ông Quang ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở.
Theo các chuyên gia trong ngành, khi các đề án quy hoạch dần thành hình trên thực tế đang tạo ra môi trường lý tưởng cho các nhà đầu tư BĐS tìm kiếm cơ hội tăng trưởng. Thành phố mới phải có cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tạo điều kiện thuận lợi để thu thú doanh nghiệp đầu tư. Nếu đi đúng hướng thì tất cả mọi lĩnh vực đều được hưởng lợi và là một phần trong sự phát triển đó. Như vậy, BĐS tại khu vực này sẽ được nâng giá trị thật.
Tuy nhiên, nếu đi “chệch hướng” sẽ để lại nhiều hệ lụy mà BĐS là lĩnh vực nặng nề nhất. Thực tế cho thấy, hiện đã có nhiều đô thị, thành phố mới được thành lập cách đây hàng chục năm, từng tạo nên nhiều cơn sốt đất nhưng đến bây giờ vẫn không thể thành hình.
Bên cạnh đó, những thông tin quy hoạch như trên nếu không được quản lý và tuyên truyền minh bạch sẽ dễ dàng bị các nhóm lợi ích, đầu cơ lợi dụng như một miếng mồi béo bở để tạo sóng giá nhà đất, gây bất ổn cho thị trường BĐS nói chung.
