Theo DXS-FERI, dự báo thị trường bất động sản sẽ đón nhận thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc lên hơn 100.000 sản phẩm. Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín.
Nguồn cung thứ cấp cũng được kỳ vọng sẽ đa dạng ở tất cả các thị trường và phân khúc do hàng loạt dự án được bàn giao vào cuối năm.
Dù nguồn cung tăng, nhưng do tâm lý khách hàng còn thận trọng trước biến động vĩ mô, tỉ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp dự báo chỉ duy trì trong khoảng 20 – 30%.
Các giao dịch thành công sẽ tập trung chủ yếu vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung – dài hạn, trong khi các hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như không còn. Đặc biệt thị trường đang ghi nhận xu hướng tăng trưởng cầu rõ nét đối với các loại hình bất động sản có khả năng khai thác tạo dòng tiền bền vững.
Ghi nhận thực tế từ thị trường vào trung tuần tháng 7 cho thấy, trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao buộc các chủ đầu tư phải “giảm giá kỹ thuật”.
Theo các chuyên gia từ Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính – bất động sản Dat Xanh Services, “giảm giá kỹ thuật” là hình thức kích cầu, bên ngoài vẫn duy trì giá niêm yết nhưng đồng thời mở rộng các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc và giãn tiến độ thanh toán.
Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – giải thích rằng hiện tượng “giảm giá kỹ thuật” thường xảy ra khi mặt bằng giá trung bình trên báo cáo giảm xuống do thị trường có thêm nhiều nguồn cung ở phân khúc thấp hơn, hoặc khi chủ đầu tư thực hiện các biện pháp điều chỉnh giá tạm thời.
Các chủ đầu tư sẽ ít hoặc không thể giảm giá niêm yết trực tiếp trên hợp đồng, vì có thể gây phản ứng tiêu cực từ những người mua trước đó hoặc ảnh hưởng đến giá trị tài sản thế chấp ngân hàng.
Thay vào đó, họ sử dụng các “kỹ thuật” như chiết khấu thanh toán sớm cao hơn, hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian dài (từ 3 – 5 năm), tặng voucher, hoặc cam kết lợi nhuận cho thuê.
Mục tiêu cốt lõi của phương pháp này là giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bán hàng và giải phóng hàng tồn trong những giai đoạn thị trường khó khăn mà vẫn bảo vệ được mặt bằng giá của dự án.
Đối với người mua, giá trị thực tế họ phải chi trả sẽ thấp hơn nhiều so với giá chào bán sau khi trừ hết các ưu đãi kỹ thuật này.
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm sẽ đi ngang?
Các chuyên gia từ DXS-FERI nhận định giá bán sơ cấp trong 6 tháng cuối năm dự kiến đi ngang hoặc giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt. Trong khi giá bán thứ cấp có thể giảm nhẹ, đặc biệt tại các sản phẩm mà chủ sở hữu đang chịu áp lực lớn về lãi vay.
Riêng về lãi suất, chuyên gia dự báo lãi suất vay mua bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 12 – 14% do Chính phủ chủ trương kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng bền vững thay vì các gói kích thích ngắn hạn.
Thị trường 6 tháng cuối năm sẽ chịu ảnh hưởng lớn từ việc áp dụng mã định danh điện tử bất động sản và bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường giúp tăng tính minh bạch nhưng cũng làm tăng chi phí đầu vào dự án.
Thị trường cũng chịu thêm sự ảnh hưởng từ tình hình địa chính trị thế giới phức tạp (xung đột Nga – Ukraine, chiến sự Trung Đông) gây áp lực lên lạm phát và tỉ giá trong nước.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản cuối năm 2026 là giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Chỉ những dự án có pháp lý sạch, vị trí tốt và chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh mới có thể thu hút được dòng tiền từ những khách hàng ngày càng trở nên khắt khe và thực dụng hơn.
