Hà Nội và TP.HCM “vắng bóng” chung cư vừa túi tiền

Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố được nhiều người lựa chọn làm điểm đến để phát triển bản thân, an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên, việc an cư lạc nghiệp ở đây là điều không dễ dàng, bởi thời gian qua, giá nhà ở tăng cao, người lao động khó tiếp cận.

ÁP LỰC QUÁ LỚN

Chứng kiến giá chung cư tăng phi mã, vợ chồng anh Cường, chị Trang ở Hà Nội lại càng đau đầu thêm. Hai vợ chồng đang muốn mua một căn chung cư khoảng 70m2 quanh khu vực quận Nam Từ Liêm hoặc quận Hà Đông. Tuy nhiên số tiền tích luỹ của gia đình chị Trang chỉ gần 1 tỷ đồng, trong khi khảo sát mấy căn chung cư ưng ý, giá cũng từ 45 – 60 triệu đồng/m2, tương đương 3,2 – 4,2 tỷ đồng.

Nếu mua nhà, chị Trang cần vay thêm ít nhất 2,2 tỷ đồng, số tiền quá lớn so với anh chị. “Hai vợ chồng chỉ làm công ăn lương, còn con nhỏ, nên việc vay mượn số tiền lớn như trên khiến tôi rất mệt mỏi, chồng tôi cũng vậy. Có những căn xem 2 – 3 tháng trước nay lại tăng thêm 50 – 100 triệu đồng, không biết bao giờ tôi mới mua được nhà?”, chị Trang tâm sự.

Có lẽ, đây không phải là nỗi lo riêng của vợ chồng chị Trang, mà là suy nghĩ của nhiều người khác. Giá nhà tăng liên tục, khiến nhiều người khó khăn trong việc mua nhà. Dường như, nhà ở phù hợp với nhu cầu, vừa túi tiền đang dần biến mất trên thị trường bất động sản.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhà ở vừa túi tiền đang được thị trường hiểu là nhà ở thương mại (chung cư) thuộc phân khúc hạng C, với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2 (khoảng dưới 25 triệu đồng/m2).

Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD (khoảng 1,6 tỷ đồng). Tuy nhiên, nghiên cứu của Hiệp hội đã chỉ ra thực tế, căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã “tuyệt chủng” ở Hà Nội và TP.HCM, khi giá chung cư tăng từ 20 – 30% trong thời gian qua.

Nghiên cứu của CBRE cũng chỉ ra rằng, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội trong quý 2/2024 đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm.

Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư tại Hà Nội giữ ở mức cao.

Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1 – 2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15.000 – 20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30.000 – 40.000 căn một năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao hơn.

Tại TP.HCM, giá bán trên thị trường sơ cấp tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng khoảng 3% theo quý và 6% theo năm, đạt trên 63 triệu đồng/m2. Chỉ riêng trong quý 2/2024, hơn 70% nguồn cung mở bán mới, nằm tại các vị trí gần trung tâm được chào bán với định vị dự án từ cao cấp đến hạng sang, giá sơ cấp cao gấp 2-3 lần mức giá trung bình trên thị trường.

Cũng trong quý 2/2024, một số dự án nằm tại khu vực trung tâm thành phố đã được chào bán từ 5-7 năm trước cũng chào bán số lượng ít các căn còn lại với giá bán cao gần gấp đôi so với đợt mở bán trước đó.

LÝ DO GÌ?

Đưa ra nguyên nhân khiến chung cư tăng giá, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phân tích, giá chung cư đang tăng cao đến từ nhiều nguyên nhân. Nguyên nhân chủ yếu nhất chính là việc thiếu nguồn cung.

Ví dụ, tại thị trường Hà Nội trong mấy quý vừa qua, không có nhiều dự án chung cư mới trong nội đô được triển khai, nên phân khúc sôi động nhất với loại hình căn hộ chung cư vẫn là hàng cũ, mua đi, bán lại ở thị trường thứ cấp. Một số dự án mới đang triển khai thì chủ đầu tư còn chưa mở bán, một số dự án thì ngưng trệ.

Chủ tịch VARS cho rằng, yếu tố đẩy giá chung cư, đặc biệt chung cư phía trung tâm tăng mạnh nằm ở nguồn cầu. Hiện nay, sức cầu đối với loại hình nhà ở thực trong dân vẫn rất lớn, khi cầu còn cao, thì việc giá tăng là điều dễ hiểu.

Đồng tình với nguyên nhân trên, Tổng Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản cho biết, giá chung cư tăng là các sản phẩm thuộc trung tâm thành phố lớn. Việc đầu tiên làm cho giá nhà không thể giảm được là yếu tố khan hiếm của nguồn cung.

Không những thế, chi phí đầu vào hiện còn cao, thời gian thực hiện dự án lại kéo dài, cho nên rất ít nguồn cung được đưa ra thị trường. Cùng với đó, chi phí về tiền thuế đất đã khá sát với thị trường và cũng ở mức cao.

“Hiện tại, gần như việc quy định thuế mới phải nộp trong thời gian ngắn, không còn được phân kỳ giai đoạn dự án, mà nhà đầu tư là phải chuẩn bị một dòng tiền rất lớn để nộp. Ngoài ra, chi phí vật liệu cao, các sản phẩm ra mắt thị trường gần đây đa phần đã đưa tiêu chuẩn cao lên… thì giá chung cư sẽ không thể thấp hơn hay giảm giá được nữa”, vị chủ doanh nghiệp phân tích.

Cũng theo vị Tổng Giám đốc, điều đơn giản để thị trường ổn định, là tăng cường nguồn cung nhà ở hợp túi tiền. Tuy nhiên, một doanh nghiệp khi làm dự án đưa ra thị trường, họ đều quan tâm đến lợi nhuận, nên nhà ở giá rẻ không phải là món ăn hấp dẫn để họ thưởng thức.
“Bởi hồ sơ, thủ tục để thực hiện dự án xử lý chưa nhanh, giá đất cao và các chi phí phát sinh khác, hiển nhiên, doanh nghiệp sẽ không mặn mà với phân khúc này”, Tổng Giám đốc doanh nghiệp chia sẻ.

CHÌA KHOÁ KHƠI THÔNG

Nhu cầu sở hữu phân khúc nhà ở vừa túi tiền trên thị trường đang rất cao, tuy nhiên, mặt hàng này lại “hiếm có, khó tìm”. Theo ông Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO, nhà ở vừa túi tiền là vấn đề ngày càng được quan tâm ở nước ta. Đặc biệt, trong lúc nhà ở bình dân gần như không còn tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.

Điều này, khiến giấc mơ “an cư lạc nghiệp” ngày càng xa vời với người lao động. Để loại hình này được “sống” trở lại, ông Bình đã đề xuất một số giải pháp để thúc đẩy sự phát triển.

Một là, cần quan tâm hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan tới nhà ở vừa túi tiền. Cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền. Đồng bộ các quy định về nhà ở túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở này.

Hai là, xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền theo hướng đủ tiện ích; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền…qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Ba là, Chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền. Nhằm khuyến khích các chủ đầu tư, giảm giá thành nhà ở, có thể cho phép quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng. Tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, trong đó, quy định nhà ở vừa túi tiền chiếm đa số; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị…

Bốn là, về tài chính và thuế, sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực, thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền. Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền. Có chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền.

Năm là, về thủ tục hành chính, đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính, áp dụng phần mềm, phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp.

Đồng thời, cần có cơ chế rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

Cuối cùng, để tăng cung và kéo giá nhà xuống thấp, cần một giải pháp tổng thể bao gồm việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.

Khi cung cầu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội hài hòa, đáp ứng cơ bản nhu cầu của người dân thu nhập thấp và khi chính sách và thể chế đã hoàn thiện thêm một bước theo hướng thân thiện với phân khúc nhà ở này, nhà nước sẽ lại để cho thị trường đóng vai trò chính.