Theo đó, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá BĐS ban hành kèm Thông tư 42/2024 quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
Tuy nhiên, chuẩn mực này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá; tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân yêu cầu thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có) là những đối tượng áp dụng chuẩn mực.
Theo Thông tư 42, các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.
Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập (như phương pháp thặng dư).
Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Đáng chú ý, Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản dành hẳn một chương II để quy định rõ về phương pháp thặng dư. Theo đó, Giá trị tài sản thẩm định giá sẽ được tính bằng việc lấy Tổng doanh thu phát triển trừ đi Tổng chi phí phát triển.
Trong chương này, việc xác định Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định là tổng doanh thu dự kiến có được của bất động sản thầm dịnh giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
Tổng doanh thu phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy) của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xâ hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu phát triển cần phân tích và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự án theo tiến độ đầu tư đà cam kết và theo các quy định hiện hành về bất động sản.
Việc xác định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến động của thị trường bất động sản qua các năm.
Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
Trong trường hợp tổng doanh thu phát triển chi phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phầm tại thời điểm thẩm định giá.
Trong trường hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm, việc chuyển đồi tổng doanh thu phát triền của bất động sản về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức được quy định tại Chuẩn mực ban hành kèm Thông tư 42.
Về Tổng chi phí phát triền của bất động sản, Chuẩn mực ban hành kèm Thông tư 42 quy định toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế – kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sàn thẩm định giá.
Kiến nghị áp dụng sớm phương pháp Thặng dư khi ban hành Nghị định Chính phủ về giá đất
Liên quan đến các quy định về định giá đất, đặc biệt là phương pháp thặng dư, mới đây tại cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) cho biết VVA đồng tình và thống nhất cao với những tiếp thu của Bộ TN&MT là cơ quan chủ trì soạn thảo Dự thảo Nghị định về giá đất.
Theo đó, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng, các cập nhật liên quan đến 3 nội dung quy định gắn với việc xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là phù hợp và đảm bảo các yêu cầu của thực tiễn.
Cụ thể, cập nhật Dự thảo Nghị định về giá đất đã đưa chi phí trượt giá vào chi phí phát triển cũng như bổ sung các chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng vào chi phí phát triển.
Bên cạnh đó, Dự thảo Nghị định về giá đất hiện cũng cập nhật quan điểm về việc lợi nhuận của nhà đầu tư phải đảm bảo tính trên các chi phí bỏ ra để xây đựng dự án, không được loại lợi nhuận của các chủ thầu, nhà thầu.
Từ những tiếp thu tích cực của Dự thảo Nghị định về giá đất, đặc biệt là các quy định liên quan đến phương pháp thặng dư cũng như yêu cầu đặt ra từ thực tiễn, Chủ tịch VVA Nguyễn Tiến Thỏa đề xuất cho thực hiện phương pháp thặng dư từ ngày ký để tháo gỡ ách tắc hiện tại của không ít dự án bị dừng lại do đang phải chờ hướng dẫn trong công tác xác định giá đất hiện nay trên cả nước.
