Theo Luật Nhà ở năm 2023, sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, người mua nhà ở xã hội được bán lại theo cơ chế thị trường, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Tuy nhiên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang xem xét phương án tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, theo đó nhà chỉ được bán lại cho người thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội. Đề xuất nhằm ngăn chặn đầu cơ, trục lợi chính sách nhưng cũng đặt ra lo ngại về quyền chuyển nhượng của những người mua nhà hợp pháp khi phát sinh nhu cầu thay đổi chỗ ở.
Nhận diện đầu cơ với chuyển nhượng chính đáng
Trong bản tổng hợp ý kiến góp ý ba dự thảo luật về bất động sản, Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS ghi nhận nhiều quan điểm khác nhau về việc kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm.
Ông Nguyễn Đông Dương – Trưởng phòng kinh doanh Công ty Tuấn Bất Động Sản 123 và ông Phan Việt Hoàng – Phó Chủ tịch Hội đồng VARS IRE cho rằng cần phân biệt hành vi lợi dụng chính sách để đầu cơ với những giao dịch xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sở hữu. Theo các chuyên gia, người dân mua nhà đúng điều kiện, sử dụng để ở nhưng sau đó phát sinh nhu cầu thay đổi nơi sinh sống không nên bị đồng nhất với những trường hợp trục lợi chính sách. Việc áp dụng một cơ chế hạn chế chung có thể khiến người mua nhà hợp pháp chịu thêm ràng buộc khi hoàn cảnh cá nhân thay đổi.
Ở góc độ đánh giá hiệu quả chính sách, ông Trần Thế Dũng – Phó Giám đốc Công ty TNHH Land Phát Đạt và ông Nguyễn Mạnh Hùng, Phó Giám đốc Công ty TNHH Một thành viên An Bảo nhấn mạnh sự cần thiết phải làm rõ thực trạng đầu cơ trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế. Theo đó, cơ quan quản lý cần xác định quy mô, phương thức và nhóm đối tượng thực hiện hành vi trục lợi, đồng thời đánh giá hiệu quả của việc tiếp tục giới hạn chuyển nhượng so với các giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ban đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.
Quan điểm này đặt trọng tâm vào việc kiểm soát đúng hành vi vi phạm thay vì mở rộng các biện pháp hạn chế đối với toàn bộ người sở hữu nhà ở xã hội. Bởi trên thực tế, mục đích mua nhà và nhu cầu sử dụng tài sản của mỗi người có thể thay đổi theo thời gian.
Trong khi đó, ông Hoàng Lịch Thiệp – Giám đốc Công ty TNHH Nhà đất Hoàng Anh ủng hộ tiếp tục giới hạn người mua lại nhà ở xã hội sau 5 năm trong nhóm đối tượng chính sách. Theo ông, cách làm này giúp bảo đảm quỹ nhà tiếp tục phục vụ mục tiêu an sinh, hạn chế nguy cơ nhà ở xã hội chuyển sang thị trường thương mại.
Bên cạnh hiệu quả chống đầu cơ, một trong những vấn đề được các chuyên gia VARS quan tâm là tác động của quy định mới đối với người đã mua nhà ở xã hội hợp pháp.
Ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng Giám đốc Công ty CP GHome đưa ra một số tình huống có thể phát sinh trong thực tế như người mua cần bán nhà để trang trải chi phí chữa bệnh, người lao động chuyển công tác đến địa bàn xa hoặc gia đình cần chuyển sang căn hộ rộng hơn khi số lượng thành viên tăng lên. Đây đều là những nhu cầu có thể xuất hiện ngoài dự kiến tại thời điểm mua nhà, không nhất thiết xuất phát từ mục đích đầu cơ hay tìm kiếm lợi nhuận.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Nam – Công ty Bất động sản Land 360 và ông Bùi Quang Thái – Phó Giám đốc đầu tư Công ty CP Địa Ốc Mai Việt cho rằng điều kiện thu nhập và nhu cầu nhà ở của người dân có thể thay đổi theo thời gian. Nhà ở xã hội có thể là căn nhà đầu tiên giúp người dân ổn định cuộc sống, tích lũy tài chính trước khi chuyển sang nơi ở phù hợp hơn với điều kiện kinh tế và nhu cầu gia đình. Vì vậy, khả năng chuyển nhượng sau 5 năm cũng là một trong những yếu tố cần được tính đến khi thiết kế chính sách.
Theo các chuyên gia, nếu tiếp tục thu hẹp đối tượng được mua lại, người sở hữu có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người nhận chuyển nhượng. Rủi ro này càng đáng lưu ý tại những địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội không cao hoặc số lượng người đủ điều kiện mua lại còn hạn chế.
Không chỉ ảnh hưởng đến khả năng giao dịch, quy định còn có thể liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm khi người mua sử dụng vốn vay ngân hàng.
Ông Hồ Thanh Bình – Bank Listing Development Manager tại Citics Homes (Citics Group) lưu ý, nếu phạm vi người được mua lại bị thu hẹp quá mức, quá trình xử lý nhà ở xã hội đang thế chấp có thể kéo dài. Điều này ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng cũng như quyền lợi của người vay.
Như vậy, đối với người mua nhà ở xã hội, quyền chuyển nhượng không đơn thuần là khả năng thu hồi vốn hay hưởng lợi từ giá trị tài sản tăng lên. Đây còn là phương án để giải quyết những thay đổi trong công việc, sức khỏe, điều kiện tài chính và nhu cầu sinh sống.
Nếu cơ chế chuyển nhượng bị giới hạn kéo dài, người mua có thể rơi vào tình thế khó xử lý tài sản khi cần tiền gấp hoặc buộc phải chuyển nơi ở. Trong khi đó, việc tìm kiếm người mua đủ điều kiện cũng có thể mất nhiều thời gian hơn so với giao dịch trên thị trường thông thường.
Kiểm soát đúng hành vi trục lợi, bảo vệ quyền lợi người mua hợp pháp
Từ những ý kiến góp ý, VARS cho rằng việc hoàn thiện quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được xem xét trên cơ sở cân bằng giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi hợp pháp của người sở hữu. Trong đó, cần nâng cao hiệu quả quản lý ngay từ khâu xác minh điều kiện mua nhà. Cơ quan chức năng cần kiểm soát tình trạng mua hộ, đứng tên hộ, giao dịch trá hình và xử lý nghiêm những trường hợp lợi dụng chính sách để trục lợi.
Cách tiếp cận này hướng đến việc ngăn chặn vi phạm từ đầu vào, thay vì chỉ tập trung hạn chế quyền chuyển nhượng sau khi người dân đã hoàn thành nghĩa vụ mua nhà và sử dụng tài sản trong thời gian dài.
Song song với đó, cần nghiên cứu cơ chế giải quyết đối với những trường hợp đã mua nhà đúng điều kiện nhưng phát sinh nhu cầu chuyển nhượng chính đáng. Việc phân biệt các trường hợp cụ thể sẽ giúp chính sách hạn chế áp dụng những ràng buộc không cần thiết đối với người mua nhà thực.
Các chuyên gia cũng lưu ý cần đánh giá tác động theo từng địa phương, nhóm đối tượng và điều kiện thị trường. Nhu cầu cũng như khả năng tiêu thụ nhà ở xã hội tại các đô thị lớn có thể khác biệt đáng kể so với những khu vực có sức mua thấp hơn. Do đó, việc áp dụng một cơ chế chung cần tính đến khả năng thực hiện và tác động thực tế tại từng địa bàn.
Đặc biệt, đối với những người đã ký hợp đồng mua nhà trước thời điểm quy định mới có hiệu lực, cơ chế chuyển tiếp cần được làm rõ. Đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi đã xác lập hợp pháp, cũng như những điều kiện mà người dân căn cứ để quyết định mua nhà và vay vốn ngân hàng.
Trong trường hợp tiếp tục giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng, chính sách cũng cần quy định cụ thể quy trình xác nhận điều kiện của người mua lại, thời hạn giải quyết hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan. Nếu thủ tục thiếu rõ ràng hoặc kéo dài, người có nhu cầu chuyển nhượng hợp pháp vẫn có thể gặp khó khăn ngay cả khi đã đáp ứng các điều kiện theo quy định.
